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　　保利琶洲南坐落于琶洲南区核心，属于官方定位的 “创新融合拓展区”，承担着产业与居住功能互补的重要使命，产居比严格控制为 2.5:1，人居环境舒适度拉满。项目周边规划有多条城市主干道，便桥开通后，步行 900 米即可抵达地铁 8 号线 号线 分钟内可直达珠江新城、金融城等核心商圈，实现 “工作在 CBD，生活在公园” 的理想状态。而琶洲樾虽紧邻电商总部，地段优越，但受限于地块规模，在配套拓展性上稍显不足。

　　我们先看一组直观的数据对比：按照建筑面积计算，若购买 100 平方米的户型，保利琶洲南的实际使用面积可达 120 平方米，比常规 100% 使用率的房源多出 20 平方米。这 20 平方米可不是简单的空间叠加，而是能实实在在提升居住体验的功能区域 —— 可以打造一个兼具办公与阅读功能的独立书房，让居家办公不再受干扰；也可以设计成一个宽敞的衣帽间，满足全家人的收纳需求；对于有孩子的家庭来说，还能改造成儿童游乐区，给孩子足够的活动空间。而琶洲樾作为传统豪宅项目，使用率维持在常规水平，相同建筑面积下，实际使用空间明显不足，很难满足改善型家庭对功能分区的多元需求。

　　保利琶洲南的高使用率并非偶然，而是基于新规优势的精准设计。项目全盘采用正南正北 T2 板楼设计，南北对流，楼间距宽敞，楼栋分布规则，形成东西通风走廊与景观带，在保证采光通风的同时，最大化利用每一寸空间。所有户型均为双阳台设计，不仅增加了使用面积，还实现了生活与观景的功能分离，让居家生活更具仪式感。此外，项目户型层高均在 3 米以上，部分楼栋高度达到 3.3 米，显著提升了空间开阔感，搭配全景舱设计，减少实体墙遮挡，放大玻璃采光面，让小面积也能拥有大尺度的居住体验。

　　首推的 02 地块作为三个宅地中面积最大、综合素质最好的地块，更是将空间优势发挥到极致。该地块包含中轴景观、最宽楼间距与最舒适的楼栋空间，首开户型涵盖约 122、139、187㎡，均为新规四房设计，完美适配高端改善家庭的需求。以 122㎡户型为例，凭借 120% 的使用率，实际使用空间堪比传统 140㎡以上的户型，不仅能轻松容纳一家四口的居住需求，还能预留出访客客房，实用性拉满。而琶洲樾主打 200 平以上大户型，虽然圈层纯粹，但高门槛让不少改善家庭望而却步，且在空间利用效率上并无亮点，性价比远不如保利琶洲南。

　　从市场角度来看，高使用率意味着更高的性价比。根据广州市住建局备案数据，保利琶洲南吹风价起于 7 字头，而琶洲樾单价在 10-13 万 / 平，买入门槛基本都在 2500 万以上。按照 120% 的使用率计算，保利琶洲南的实际单价仅相当于 6 字头，花更少的钱就能享受更大的空间，这样的优势在高端市场中极具竞争力。对于购房者来说，这不仅是当下居住体验的提升，更是未来资产增值的重要保障 —— 在二手房市场中，高使用率的房源往往更受青睐，转手速度更快，溢价空间更大。

　　项目总占地约 6.66 万平方米，总建筑面积约 12.8 万平方米，规划有 20 栋住宅，预计总户数 900 户。为了最大化利用土地资源，保利创新性地将分割地块的道路改造为密林景观道，通过茂密树丛遮挡道路与行车，从高处俯瞰形成连成一体的大花园，提升社区整体私密性与生态感。社区内部规划了罕见的 400 米私属归家 “超级界面”，打造 5 大归家场景，融合谧境自然资源与隐奢酒店景观，让业主每次回家都像一场度假。此外，项目还以高规三堂・重装公区体系，搭配 88 米门王、10 米高酒店式艺术大堂与地下港湾式迎宾大堂，营造出高定入户礼遇，尽显高端品质。

　　在楼栋规划上，保利琶洲南采用北高南低的布局，保证了每一栋楼的采光和视野不受遮挡。楼层控制在 16-32 层，属于非超高层设计，既避免了超高层建筑带来的等待电梯时间长、公摊面积大等问题，又能让业主享受开阔的观景视野。部分高层户型可北望琶洲 CBD 天际线，南赏黄埔涌滨水景观，城市繁华与自然静谧尽收眼底。而琶洲樾由两栋 28 层板楼组成，楼栋数量少，社区氛围相对单一，且缺乏足够的公共活动空间，很难满足业主多元化的休闲需求。

　　从政策层面来看，2026 年 1 月 1 日起实施的二手房交易增值税新政，将购买不足 2 年的住房对外销售的增值税率从 5% 降至 3%，这一政策降低了 “卖旧买新” 的循环阻碍，将进一步释放改善型购房需求广州市人民政府。而保利琶洲南作为高端改善型项目，恰好契合了这一市场需求，有望吸引更多置换型购房者的关注。同时，房票政策的持续推进，也为项目带来了更多潜在客户。数据显示，截至 2025 年 12 月 31 日，广州全市累计发放 2931 张房票，已有大量房票用于认购商品房，保利琶洲南作为官方认可的房票合作项目，将持续受益于这一政策红利。

　　价格方面，中心区豪宅项目继续成为市场热点。天河区超 8 成新货高度集中在奥体广氮板块，300 万～800 万元的市场份额将由 2025 年的 4 成上升至 7 成以上，同时金茂越秀璞樾墅、保利玥玺湾等豪宅项目持续有货，吸纳高端需求。海珠区 “供货紧缺” 的局面进一步加剧，约 5 成新货集中在 500 万～800 万元，主要来自广州大道南 788 号二期地块和南泰路地块。荔湾区总体新货约 3500 套，仍集中在花地湾和白鹅潭核心区，300 万～800 万元仍是市场供应主力，占比超 7 成。

　　政策层面，房票已经成为不少项目成交的重要构成部分。截至 2025 年 12 月 31 日，全市累计发放 2931 张房票，发放金额 40.53 亿元，已使用 1741 张房票，消化存量商品房 1351 套，另有通过房票认购房源约 6671 套，认购资金约 118 亿元。从后续发展趋势看，参与房票合作的项目，房票成交规模仍将继续增加。业内人士表示，在供应减少、政策利好的双重作用下，2026 年广州楼市将呈现 “核心区豪宅领涨，刚需产品稳中有升” 的态势，购房者可重点关注核心区域的新规产品，把握置业时机。

　　金融城规划超前，由何镜堂院士团队担任设计顾问，借鉴中国古代城邦与岭南风情水乡元素，形成独特的规划结构。功能分区明确，西区侧重金融服务、现代商贸和高端专业服务业；北区以综合办公为主；核芯区是国内领先的金融集聚区；东区聚焦科技创新。目前，已有 14 家金融机构在此扎根，包括广州银行、光大银行等 6 家银行机构的全国总部或区域总部，中国人保、中国人寿等 6 家保险机构的区域总部，以及广州金控、省产权交易集团等，有力推动了区域金融产业的发展。

　　交通配套方面，金融城构建了三主轴七地铁的立体路网。三横为中山大道、黄埔大道、临江大道；两纵是科韵路、车陂路；七条地铁线 号线 号线 号线 号线 号线 号线。此外，还有三条过江隧道（车陂南隧道、会展东隧道规划中、会展西隧道预计 2026 年通车）、在建的广佛环线城际铁路，以及琶洲港澳客运口岸码头和规划中的水上 BRT9 号码头。借助这些交通设施，从金融城出发，15 分钟可抵达广州南站，20 分钟能到白云机场，交通极为便捷。

　　商业配套方面，金融城亮点纷呈。约 4 万㎡的岭南风情商业街、约 1.2 万㎡的方城广场和约 8.5 万㎡预计 11 月开业的金融城广场，共同打造出全新的文商旅消费目的地。随着区域配套的不断完善，金融城周边的房地产市场也备受青睐。目前，金融城及周边板块的新房均价在 8-12 万 / 平，主要以高端改善型产品为主，吸引了众多高净值人群置业。业内人士表示，随着金融城产业集聚效应的持续增强和配套的不断完善，区域房地产市场的保值增值潜力将进一步凸显，成为广州楼市的核心增长点之一。